六、统一计价方式

（一）统一价格方式的内容

统一计价方式包括统一价格表示方式、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

（一）统一价格表示方式

1.统一价格表示方式可统一为单价或总价

2.在统一为单价时，通常是单位面积的价格，单位面积是一个比较单位

例如，房地和建筑物通常为单位建筑面积（或套内建筑面积、使用面积）的价格。

土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

例如：仓库通常以单位体积为比较单位，停车场（库）通常以一个车位为比较单位，旅馆通常以一间客房（或床位）为比较单位，影剧院通常以一个座位为比较单位，医院通常以一个床位为比较单位，保龄球馆通常以一个球道为比较单位等。

3.在评估租赁价格时，应统一为估价对象计算租金的时间单位（天、月、年或小时）。

4.有些可比实例宜先对其总价进行某些修正和调整后，再转化为单价进行其他方面的修正和调整。

例如，估价对象是一套门窗有损坏的住宅，而选取的可比实例的某套住宅的门窗是完好的身成交总价为90万元。经调查得知，对估价对象的门窗进行修缮的必要费用为2万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价90万元，调整为门窗是损坏的总价88万元，然后将此总价88万元转化为单价，再进行其他方面的修正和调整。

（二）统一币种和货币单位

1.换算为另一币种（如人民币（“元”或“万元”））的房地产价格，应釆用该价格对应日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

2.但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

3.汇率的取值，一般采用国务院金融主管部门（国家外汇管理部门）公布的市场汇率中间价。

（三）统一面积或体积内涵及计量单位

1.统一面积或体积内涵

（1）建筑面积、套内建筑面积、使用面积的含义

套内使用面积通俗来讲就是“地毯面积”或者“地板面积”。

套内建筑面积俗称“关门面积”，它包含套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积（套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积）

建筑面积指房屋各层水平平面面积的总和。它包含设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间、电梯间等的面积，通俗来说就是建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。

（2）建筑面积、套内建筑面积、使用面积的的关系

总价＝建筑面积×建筑面积单价

＝套内建筑面积×套内建筑面积单价

＝使用面积×使用面积单价

一套房子建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积

建筑面积单价＜套内建筑面积单价＜使用面积单价

2.统一面积计量单位方面

平方米的单价＝公顷的单价÷10000

平方米的单价＝亩的单价÷666.67

平方米的单价＝坪的单价÷3.30579

平方米的单价＝平方英尺的单价×10.764

【例题5】搜集了甲乙两个交易实例。甲的建筑面积为200m2,成交总价为800万元人民币，分3期付款，首付款为160万元人民币，第二期于半年后付320万元人民币，余款于1年后支付；乙的使用面积为2100平方英尺，成交总价为125万美元，于成交时一次性付清，乙成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8395元人民币，乙的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。

【答案】（1）统一付款方式

如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%,则：

乙总价＝125.00（万美元）

（2）统一计价方式

①统一价格表示方式（单价）

甲单价＝7642200/200＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝1250000/2100＝595.24（美元/平方英尺使用面积）

②统一币种和货币单位（人民币元）

甲单价＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝595.24×6.8395＝4071.14（元人民币/平方英尺使用面积）

③统一面积内涵（建筑面积）

甲单价＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝4071.14×0.75＝3053.35（元人民币/平方英尺建筑面积）

④统一面积计量单位（平方米）

如果以平方米为基准，因1平方英尺＝0.09290304平方米，则：

甲单价＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝3053.354×10.764＝32866.00（元人民币/平方米建筑面积）