第二节 剩余法基本算式与估价程序
一、剩余法的基本算式
二、估价程序
一、剩余法的基本算式
V＝A－B－C－D－E
式中：V为购置开发场地的价格；A为总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；
B为建筑物开发成本；C为不动产开发成本利息；
D为不动产开发相关税费；E为不动产开发利润。
【说明】购买土地的契税应该基于地价计算，比如3%V，作为土地取得的总成本，但是契税本身不属于地价。
销售税费会减少不动产的价值。
“不能够将土地开发过程中成本产生的利润计入建筑物开发利润之中”，所以等式中利息、利润的计算都需要考虑包含土地取得总成本作为基数进行计算。
如果土地已有建筑物，基本计算式变为
V＝A－B
式中：B为建筑物价值。
【说明】土地取得时具有成本价值，但是在完成不动产开发后会产生一个增值，这一增值来源于不动产开发过程中与土地资本相关的利息、有关税金及开发利润等。
由于剩余法评估待开发土地价格一般情况下只是为了确定土地的取得价格，并不包含不动产开发完成后给土地带来的增值，应该予以扣除，在实际估价中将这一部分增值直接与房屋建筑成本一起考虑。
所以，基本算式中的利息、税金、租售费用及开发利润都是以不动产整体为计算基础的，这样做主要是为了计算的方便。
【例题1】估价对象基本情况：
（1）土地取得时间：2018年10月30日。土地取得方式：以挂牌出让方式取得。土地取得年限：50年使用权。
（2）土地使用情况：土地面积为10000平方米，综合用途，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门批准，于2020年7月开始动工，预计2022年7月竣工。
（3）地上建筑物情况：①该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1~4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。②该不动产预算投资2400元/米2，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营。
（4）市场调查数据：①同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/米2，经估算，本项目投资总量为6250万元。②估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，经测算，本物业建成后的年总纯收益为2187.5万元。③当地综合还原率为10%（已考虑建筑物每年的折旧损失因素）；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，买方应缴纳的契税等税费为正常市场价格的3%。投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。
估价要求：测算该土地在2020年7月30日的市场价值，为投资分析提供参考。
【答案】根据本案例所提供资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后釆用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。
（1）估算该房地产总价
该房地产年总纯收益为21875000元，综合还原率为10%，则：
（2）估算税费总额
该宗地取得税费总额＝地价×3%＝地价×0.03
（3）估算总建筑成本。
总建筑成本＝建筑总面积×建安造价
＝25000×2500＝62500000（元）＝6250（万元）
（4）估算房地产开发利息
利息＝地价×1.03×[（1＋10%）2－1]＋60%×6250×[（1＋10%）1.5－1]
＋40%×6250×[（1＋10%）0.5－1]
＝地价×O.2163＋698.3586（万元）
（5）估算房地产开发利润
开发利润＝（地价×1.03＋开发成本）×30%
＝（地价×1.03＋6250）×30%
＝地价×O.309＋1875（万元）
（6）估算房地产销售税费
销售税费＝售价×1O%
＝21608.60×10%＝2160.86（万元）
（7）估算估价对象价格
地价＝房地产总价－购地契税－开发成本－利息－利润－税费
＝21608.6－地价×O.03－6250－（地价×O.2163＋698.3586）
－（地价×O.309＋1875）－2160.86
＝10624.38－地价×O.5553
地价＝6831（万元）
二、估价程序
（一）剩余法评估待开发或再开发土地价格
1.基本程序
（1）调查待估宗地的基本情况。
（2）确定最有效利用方式及相关指标。
（3）估计开发建设周期和投资进度安排。
（4）测算开发完成后的不动产价值或土地价值。
（5）估算开发成本及合理利润。
（6）测算土地价格。
2.注意事项
（1）估价师首先应该明确土地最有效利用方式
待开发或再开发土地需要调查其规划条件，并根据土地条件、土地市场状况等因素，确定土地的最有效利用方式，具体包括用途、建筑容积率、建筑密率、建筑高度、建筑装修档次等。
（2）不动产市场价值的估算方法
一般而言，宜选用市场比较法，也可选用收益还原法、趋势分析或者指数调整等方法。
（二）剩余法评估现有不动产中所含土地价格
1.基本程序
（1）调查待估不动产的基本情况。
（2）测算不动产交易价格。
（3）测算建筑物现值。
（4）测算交易税费。
（5）测算待估土地价格。
2.注意事项
（1）对于已经有建筑物的土地的调查与判断
一是要核查现有使用状况与规划条件是否相符；
二是要调查建筑物的物理状况及收益状况。
①如果建筑物需要改良，或者严重不符合规划，那么应该被认定为土地未处于最有效利用状态。
此种情形下，一般可以认定剩余法估价不适用。
②假如土地使用者有改良建筑物的计划，又与估价目的不矛盾
可以按照待更新改造土地的情况处理，使用剩余法进行估价。
（2）现有的建筑物，一般按照建筑物估价的方法估值
根据建筑物的状况，以重置或者重建价格为基础进行估算，如果是市场价值评估，一定要体现其市场水平。