（二）用益物权

1.土地承包经营权

2.建设用地使用权

（1）国有建设用地使用权

①定义

指使用者进行非农业建设依法使用国有土地的权利。

②产生方式

划拨和出让。

采取招标、拍卖、挂牌、协议等四种出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

国有建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。国有建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向不动产登记机构申请登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。

（2）集体建设用地使用权

①定义：指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。

②主体限制：一般只能是本集体及其所属成员。

③使用要求：申请批准。《土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主

管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。”

3.宅基地使用权

（1）定义

指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造村民住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

（2）重点掌握

“一户一宅”、“自愿退出”

《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。针对部分地方在合村并居中出现的侵犯农村村民宅基地合法权益的问题,《土地管理法实施条例》规定，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

4.居住权

5.地役权

（1）定义：是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

（2）期限：由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

（3）设立：土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

（4）从属性特征：

（5）分类：依不同分类标准，可区分为不同种类。依内容的不同，可分为通行地役权、取水地役权、排水地役权、采光地役权、眺望地役权等。在不违背法律规定和公序良俗的前提下，当事人还可以进行更为多样的地役权约定。

（三）担保物权

1.定义

是指为确保债权的实现而设定的物权，是以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利，是与用益物权并列的他物权。

2.特征

权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。最常见的担保物权是抵押权。

3.种类

人的担保、物上担保、金钱担保。人的担保就是保证，金钱担保指的就是定金。物上担保，指以债务人或者第三人提供的特定不动产或者动产作为履行债务的担保，即设立担保物权。

不论债务人是否负担其他债务，也不论债务人是否将此担保物让与他人，债权人对此担保物享有优先受偿权。

三、房地产物权生效时间

房地产是重要的不动产，不动产登记是房地产物权公示的方式。但并不是所有的房地产物权都必须经过登记后才生效。根据《民法典》物权编，不动产物权生效主要有法定生效、登记生效、事实行为成就生效和合同成立生效四种情形。

（一）法定生效

物权可以根据法律规定生效，如《民法典》第二百四十九条规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

因此，通过立法形式直接公示的属于国家所有的土地，无须再通过登记的方式来公示所有权的归属

（二）登记生效

登记是房地产物权公示最主要的方法。一般情况下，因当事人之间的法律行为导致房地产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。如房屋买卖、不动产抵押，自记载于不动产登记簿时发生物权效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力：

依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。例如，根据《民法典》第349条、第402规定，建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力。《民法典》第368条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。注意：《民法典》修改了接受遗赠取得物权的生效条件，遗赠是指遗嘱指定法定继承人以外的主体继受遗产，属于基于法律行为的物权变动，自记载于不动产登记簿时发生物权效力

（三）事实行为成就生效

基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。这些事实行为主要有；因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但权利人基于事实行为取得物权后再次处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

（四）合同成立生效

《民法典》中确定的基于合同生效时设立的物权，包括土地承包经营权、地役权。《民法典》第333条、第335条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权不登记，并非意味着地役权就不能对抗第三人。土地承包经营权和地役权属于用益物权，物权具有绝对权，具有排他性。因此，土地承包经营权和地役权一经设立虽未登记，作为物权，仍可对抗侵权行为，如他人非法侵害当事人，未经登记的权利人，可以请求赔偿妨碍、排除损失。此外，未经登记的土地承包经营权和地役权，仅仅是不得对抗善意第三人。对恶意的第三人，如以不公正手段获取地役权登记的人、明知该权利已经存在的第三人，仍具有对抗效力

四、新中国成立以来房地产的发展