一、本课程教材变化、主要内容及重难点分析

（一）2020教材的变化（总体上变化比较大）

1.整体特点：总体变化比较大。

2.主要变化内容

(1)结构调整

2019年的“第四章 资产评估准则”

“第一节 我国资产评估准则”的大部分内容，作为2020年“第三章 资产评估法律制度与准则”的第五节。

“第二节 国际评估准则”作为2020年“第九章 国际和国外评估准则”的第一节。

国际评估准则“资产准则”，新增“国际评估准则220—非金融负债”。同时系统对其进行了讲解。

第三节 国外评估准则

作为2020年“第九章 国际和国外评估准则”的第二节。

（2）大量的内容调整优化，增加改写

  第一章 资产评估概述

第一节 资产评估的基本概念及基本作用

修改节名为“第一节 资产评估的基本概念和特点”；删除了“三、资产评估的基本作用”，增加“三、资产评估的特点”。

删除了“《资产评估法》所规定的资产评估服务与其他咨询服务的主要差别”

优化了对“资产必须是特定主体所拥有或控制的”解释，比如修改了“国有建设用地或集体经营性建设用地的所有权”的表述，并新增租赁房地产权益的例子；优化了“资产的价值应当能以货币计量”的解释

删除“二、价格与价值中的（四）相关资产评估准则的表述”

删除了“三、资产评估的基本作用”，增加“三、资产评估的特点”

第三节我国资产评估行业的发展

优化了“一、我国资产评估行业的发展历史”中的部分文字。

优化“二、我国资产评估行业的发展特点”部分文字及内容

第四节 我国资产评估的地位和作用

优化了“一、我国资产评估在市场经济中的地位”的“（三）”中的表述

优化了“二、我国资产评估在市场经济中的作用”的“（二）”中的表述

  第二章 资产评估的基础理论

第一节 劳动价值论

理论发展过程”增加了“最新发展认识”的内容，并优化了部分内容。

第二节 效用价值论

修改了“图2-1 某商品的边际效用曲线”

实质修改“消费者效用最大化原则”的一句话，应该算是勘误，同时优化了“效用最大化的均衡条件”。

第三节 供求理论

增加了“图2-5替代效应和收入效应”的解释

第四节 市场结构

修改节名为“第四节 市场结构理论”。

修改了“完全竞争下，厂商利润最大化的公式”。

   第三章 资产评估法律制度与监管

修改章名为“第三章 资产评估法律制度与准则”，将2019年“第四章 资产评估准则”的“第一节 我国资产评估准则”的内容“一、我国资产评估准则概述”和“二、我国资产评估准则体系介绍”，作为了2020年本章的“第五节 我国资产评估准则”。

第二节 资产评估法的主要内容

删除“一、关于法律调整范围”的“（二）资产评估与一般价格咨询服务的区别”。

大篇幅拓展了“评估专业人员的权利、义务和责任”。

完善了“资产评估机构设立的条件”。

拓展了“资产评估机构的的责任”、“关于评估程序”、“关于评估协会”和“关于评估行政管理部门的监督管理”的内容。

第五节 我国资产评估准则

就是2019年第四章第一节的内容，2020年按照最新准则体系就行了完善，比如增加了2019年底发布的《资产评估执业准则-资产评估方法》。

   第四章 资产评估准则

“第一节 我国资产评估准则”的大部分内容，作为2020年“第三章 资产评估法律制度与准则”的第一节。

第二节 国际评估准则

作为2020年“第九章 国际和国外评估准则”的第一节。

国际评估准则“资产准则”，新增“国际评估准则220—非金融负债”。同时系统对其进行了讲解。

第三节 国外评估准则

作为2020年“第九章 国际和国外评估准则”的第二节。

内容上没有变化。

   第五章 资产评估基本事项

修改章名为“第四章 资产评估基本事项”。

第一节 资产评估相关当事人

删除“三、评估报告使用人”中“关于国外容许对报告使用人保密”的内容

第二节 资产评估目的

基于取消了“证券期货的审计、评估资质许可”的规定。修改“执行相关资产评估业务的机构应当取得证券期货资产评估业务许可”为“执行相关资产评估业务的机构应当在国务院证券监督管理机构和国务院财政主管部门完成证券评估服务备案”。

修改“涉及非货币资产出资的还应当出具资产评估报告”为“涉及非货币资产出资的验资机构一般需要取得相关资产评估报告”。

第四节 资产评估基准日与报告日

“3评估基准日的选择与评估报告中引用其他报告基准日的匹配问题”中，修改“评估专业人员应当关注这些专业报告的时效日与评估基准日的匹配性”为“评估专业人员应当关注这些专业报告的基准或截止日与评估基准日的匹配性”。

第五节 价值类型

删除“例题5-17（2020年教材的例题4-17）”中的“也不能在股转交易（“新三板”）市场转让”。

第六节 资产评估假设

删除“美国《专业评枯执行统一准则》以及《国际评估准则》”对“特别假设”和“非真实条件(假设)”的分类。避免了和我国对二者定义的混乱。

替换“非真实性假设”中“美国《专业评枯执行统一准则》的使用条件”为“我国《房地产估价规范》中使用的“背离事实假设”属于非真实性假设。但我国的资产评估准则中目前并没有引入非真实性假设。”

替换“特别假设”中“美国《专业评枯执行统一准则》的使用条件”为“我国的资产评估准则中目前并没有引入特别假设。”

评估假设应用需要考虑的因素，增加了“《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》规定”的例子。

删除非真实性假设应用的【例题5-36】。

优化特别假设应用的内容。

  第六章 资产评估程序

修改章名为“第五章 资产评估程序”。

第二节 明确业务基本事项

基本事项从9条变为10条，增加了“⑥资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况”。

“明确委托人及产权持有人的基本情况”增加了“④委托人与产权持有人的关系;⑤委托人的诚信记录、是否有能力支付合理的评估费用等”。并对基本情况的内容进行了扩展“包括6点内容”。

扩展改写了业务受理分析的“业务风险分析与评价”，增加了评估目的的风险等。

删除了“表6-1 评估机构专业能力、独立性、业务风险综合评价表”，以及招投标入围评估业务的内容。

第三节 订立业务委托合同

主要内容还是11条，但是进行了全面扩展讲解。依据合同法优化了评估委托合同的补充、变更、终止及解除。另外增加了“特殊委托”

第四节 编制资产评估计划

本节大幅度改写。

第五节 进行评估现场调查

改名为“第五节现场调查”，本节大幅度改写“现场调查手段”、“抽样调查”。

第八节 编制出具评估报告

对评估审核的分级分类重新改了说法，增加了少量内容。

  第七章 资产评估方法

修改章名为“第六章 资产评估方法”。

第一节 市场法

按照2019年底发布的《资产评估执业准则-资产评估方法》修改了市场法的定义，应用前提，“一是要有一个活跃的公开市场;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动”改为“一是评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易;二是有关交易的必要信息可以获得”。

删除了关于可比性的解释，但是没有把《资产评估执业准则-资产评估方法》中的可比性的六条放进来。

第二节 收益法

增加了“货币时间价值”的内容，是从《资产评估相关知识 财务管理》迁移过来，并有一定的改写。按照2019年底发布的《资产评估执业准则-资产评估方法》修改了收益法定义、优化了使用条件。

删除了折现率和资本化率关系的介绍。

第三节 成本法

按照2019年底发布的《资产评估执业准则-资产评估方法》修改了成本法定义、增加了成本的构成“成本法包括多种具体方法，如复原重晋成本法、更新重置成本法、成本加和法(也称资产基础法)等”，改写了使用条件“1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态、2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产、3.应当具备可利用的历史资料”改为为“（1）评估对象能正常使用或者在用、（2）评估对象能够通过重置途径获得（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算”。改写重置成本的构成要素，从“重置成本是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润”改为“重置成本的构成要素一般包括建造或者购置评估对象的直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。重置成本应当是社会一般生产力水平的客观必要成本，而不是个别成本。”

第四节 资产评估方法的选择

按照2019年底发布的《资产评估执业准则-资产评估方法》修改了选择资产评估方法需要考虑的因素“所考虑的因素主要包括：（1）评估目的和价值类型；（2）评估对象及预期用途；（3）可行的评估方法的优势和劣势；（4）评估方法应用所依据数据的质量和数量等。”改为“所考虑的因素主要包括：①评估目的和价值类型；②评估对象；③评估方法的适用条件；④评估方法应用所依据数据的质量和数量；⑤影响评估方法选择的其他因素”

  第八章 资产评估报告与档案

修改章名为“第七章 资产评估报告与档案”。

第一节 资产评估报告概述

改写了资产评估报告相关法规的简介。重新定义“按繁简程度划分，报告从三类分为两类”，新增“（五）国有资产业务评估报告与非国有资产业务评估报告”的分类

第二节 资产评估报告的基本内容

改写了评估报告摘要的内容，从确定六项内容，变为“实务中通常参考企业国有资产评估报告对“评估报告摘要”的披露要求撰写”

改写了评估目的的相关内容，完善“评估目的的表述”；完善“评估基准日的表述”；简化“评估依据的表述”；改写评估方法的第三和四条的内容；完善“评估假设的表述”；完善“评估结论的表述”

第三节 国有资产评估报告的特殊要求

删除了“（一）评估报告标题、文号、目录”的内容；

正文的要求：将“经济行为的依据”扩展为“评估依据的内容”，增加了法律依据、评估准则依据、权属依据和取价依据；删除了评估方法的内容；大幅度改写了“评估事项说明”。

“四、其他要求”改写为“五、国有资产评估报告的制作要求”。

第四节 资产评估档案的概念与内容

删除管理类底稿的内容“（6）资产评估项目所涉及的经济行为需要批准的，应当将批准文件归档”。删除以企业价值评估为例的管理类底稿的内容“8.资产评估专业人员在评估中形成的其他管理类工作底稿”。

  第九章 资产评估的职业道德与法律责任

修改章名为“第八章资产评沽的职业道德与法律责任”。

第一节 资产评估的职业道德

删除国际评估准则对于专业胜任能力的一些内容

第二节 资产评估的法律责任

“行政处罚的追究时效”增加了关于《行政处罚法》第二十九条的内容

替换了《证券法》的相关规定的一些法律条文。

（二）各章主要内容及重难点

二、题型及重难点预测（不是太难，但是相关知识外3门中最难的）

1.题型及分值

本课程题型包括单项选择题、多项选择题、综合题。题量分布为单选30题、多选15题、综合题3个，分值分布为：单选30分、多选30分、计算题40分。

2.重难点分析及关键应试策略

总体上判断，2020年题型应该保持基本不变。

综合题应该会涉及到第4章资产评估基本要素、第5章评估程序的适当性、第7章中的评估报告、第8章评估执业道德与法律责任，这4部分内容可以整合出题，考核评估基本事项、程序及报告中存在的问题，以及违反职业道德的内容，应该承担的行政、民事及法律责任。

第6章评估方法的运用，考核评估方法的选择，参数判断以及合理性判断。

3.本课程的要求、难度

要求学生通过本课程的学习，使大家比较全面的了解资产评估的理论，掌握资产评估的基本方法，具有一定的解决资产评估问题的能力。

本课程难度适中，不是很难考，但是也不是特别简单。不过对于微观经济学和财务管理基础较好的同学而言，本课程还显得比较简单。

需要大家特别注意的是，我们这门课程考试的分值主要分值将在第2、4、5、6、7、8章中。其中第7章涉及到计算题。

三、对大家的学习要求

1.听课基本方法

听课中注意休息，一次学习不要超过3个小时，力求消化以后再学习后面的内容。对于计算题，在听讲解之前，先自己试着做做，再听讲解。

2.认真听课，加强平时的滚动式学习，不要全部寄希望于最后的压题、串讲。

计算性的知识点掌握不是短时间突击，死记能够掌握的，所以大家要平时就下功夫掌握计算型的知识点。我对课程的讲解将给你们理解教材的内容提供很好的帮助，而且听完课以后你会觉得教材的知识点比较的清楚，并不是很复杂。

及时地进行复习，不要完全寄希望于最后的复习和押题。虽然我会给大家押题，但是没有人能够保证每年都有很好的命中率，即使计算题押中了，也不能保证和考试试题一模一样，所以大家应该在平时很好学习的基础上再参考我最后的押题。

3.在掌握教材的知识点的基础上，适当做些练习，但是不要太多或者采用题海战术。

有的同学习惯做很多题目，而不认真的学习教材，我不觉得这是一个好的学习方法。考试是针对教材的知识点出题的，一个知识点可以有很多的出题角度，你做会了一个题目，也许只是解决了这个知识点的一个角度，考试的时候可能是出的这个知识点的另外一个角度，结果你还是不会做。所以大家应该认真掌握教材的知识点。

不过在掌握了教材的重要知识点后，适当的做一些计算题还是有必要的，大家务必珍惜辅导书中的练习题，大家把要把我出的题目好好的做会，务必掌握好相关的知识点。大家会发现，我给大家的练习题目不是很多。

4.学习所需时间及分配

我基础班讲授的时间大约是30个小时，习题班的授课时间是15个小时左右。大家在听完课以后至少要投入1-3倍的时间来复习，力争在学习新的课程的时候，原来已经学习的课程基本能够掌握，需要记忆的能够背诵，能够掌握教材介绍的评估的基本方法，尤其是计算方法。如果按照我的要求学习，算上总复习的时间，总计100个小时如果能够保证的话，应该能够及格的。

5.基础班和习题班的关系

基础班主要让大家理解和记住教材的基本内容。

习题班则加强解题方法训练，提高解题速度，查漏补缺，并深化大家对教材基本内容的理解和记忆。

6.基础好的同学听课建议

基础班的讲授的照顾大多数同学，所以有时候对基础好的同学会显得啰嗦。非首次学习或者有较好的财务管理基础的同学，可以使用快速播放方式听课，在觉得不容易懂的地方，再认真听。

7.关于讲义的使用和与教材有一点不同的问题

原因之一：按我的理解来讲授教材，方便大家的理解，但是内容上最终都是一样的。

原因之二：部分知识教材介绍过于简化，不足以让大家掌握相关内容。我需要补充。

8.关于普通话的问题。

听课4个小时后，就能够习惯我的彩色普通话。

9.关于货币时间价值系数，需要记住，自己会计算，考试不会给出系数表。

我会补充增加货币时间价值的计算。

我相信，大家只要高度的相信我，按照我的要求去做， 最终肯定能够考的比较好的！

2020年评估师《资产评估基础》教材解读及学习建议（上）

2020年评估师《资产评估基础》教材解读及学习建议（下）