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2020年资产评估师考试《资产评估实务(一)》教材解读及学习建议

时间:2020/04/13 18:12:33 来源:师生之友

一、2020年教材的变化

1.整体特点:总体变化较大。

2. 主要变化内容

1)重要删除

删除2019年第五章资源资产评估“第一节 概述”、“第三节 矿产资源资产的评估”;保留了第三节极少的内容作为2020年“第九章其他资产评估业务”的“第三节 矿产资源资产的评估”。

删除后的“第五章 资源资产评估”,更名为“第五章 森林资源资产评估”

2)重要新增

  第四章 不动产及在建工程评估

第二节 房地产法律制度(新增)

第三节 土地法律制度(新增)

这两节是“2019年相关知识 经济法的内容。

2020年第五章 森林资源资产评估,新增“第二节 森林法律制度”,是“2019年相关知识 经济法的第三章第三节的内容”。

第八章 金融不良资产评估。

第一节 概述(了解)

介绍金融不良资产的定义,金融不良资产评估的法律基础、作用

第二节 金融不良资产评估基本事项及清查核实

介绍金融不良资产评估业务类型(掌握)

金融不良评估对象的确定、清查核实方法(熟悉)

第三节 金融不良资产评估方法(掌握)

主要介绍价值分析方法,以及该分析方法的两种途径:一种是以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径,主要包括假设清算法、现金流偿债法和其他适用方法;另一种是以债权本身为分析范围的途径,主要包括交易案例比较法、专家打分法和其他适用方法。

3)重要改写

第一章 流动资产及负债评估

第三节 负债的评估

删除“专项应付款”,新增“长期应付款”“递延收益”。这个地方是由于原来这部分内容有些过时导致的修改,但是修改后的书稿应该还是存在问题。

4)值得关注的变化

第二章 长期投资性资产评估的“第四节 长期股权投资的评估”的“三、长期股权投资评估应注意的问题”的第3点增加“应关注各股东出资及出资到位情况,是否为同比例出资,以及未同比例出资时股权价值评估结果的计算方法等”。“评估结论的确定”的第6点,增加了“及作为出具评估报告依据的要求”。

“五、缺乏控制权股权的评估”的“评估方法”的第4点,增加了“查询基准日附近时点被投资企业是否有其他股权交易案例”,也就是还需要考虑市场法的可能。

第四章 不动产及在建工程评估

第一节 概述

优化了“房地产、地产、套内使用面积、层高、毛地、熟地”的定义。

“不动产价格的影响因素”的“实物因素”删除“建筑高度过高或过低,对不动产的价值都存在不利影响”。“楼层过高或过低,对不动产的价值都存在不利影响:层高越高,不动产价值越高”替换为“层高越高,不动产价值越高”。

改写了“市场法难以使用的对象”的内容。

“影响在建工程价值的因素”的项目总投资增加了“按照费用构成要素划分,建筑安装工程费包括:人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金”。

市场法“选取可比实例应符合下列要求”增加了一个条件“交易类型与评估目的吻合”。

第五节 不动产评估方法

改写了“市场法难以使用的对象”的内容。

“影响在建工程价值的因素”的项目总投资增加了“按照费用构成要素划分,建筑安装工程费包括:人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金”。

市场法“选取可比实例应符合下列要求”增加了一个条件“交易类型与评估目的吻合”。

成本法“房地分估建筑物评估”,其中的“前期费用及其他费用的确定”的“期间费用”删除了“工程定额测定费、建设劳保费”,最后增加“注意费用计取不要与土地评估重复,如拆迁管理费等”。

第六节 在建工程的评估

影响在建工程价值的因素”的“与未来生产经营有关的其他费用”增加了“通常生产准备费在竣工决算时不会被摊算进房屋建筑工程价值”

第六章 其他长期性资产评估

第一节 长期待摊费用的评估

删除“长期待摊费用的特点”的第2点“长期待摊费用是企业已经支出的各项费用,不能进行转让”的全部内容。

第七章 以财务报告为目的的评估

第四节 服务于企业合并对价分摊的资产评估

说明了评估专业人员的工作范围只是包括对价分摊业务全过程(识别可辨认资产、负债—评估其公允价值—计算商誉—整体合理性测试)的一部分,主要是“对全部或者部分可辨认资产、负债及或有负债进行评估”

“商誉的计算”,增加说明“商誉的计算通常不是评估专业人员的工作,但也需要了解会计准则关于商誉计算的要求,以更好服务于财务报告目的的业务”。同时去掉了“评估专业人员”,因为并非只能够评估人员做商誉评估。

“三、评估方法的确定”的“收益法”,增加了““采用收益法,需要关注现金流与折现率口径的匹配,即税前现金流对应税前折现率,税后现金流对应税后折现率”。“增量收益法”的介绍去掉了“(税后)”。

这两处变化应该是为了与《资产评估实务(二)》保持一致。

第九章 其他资产评估业务

第三节 矿产资源资产的评估(新增)

2019年第五章资源资产评估的“第三节矿产资源资产评估”的简单介绍,内容包括:2019年第五章第三节的“矿产资源资产评估的产生与发展”、“矿业权评估的特点”,基于2019年教材简化介绍了矿业权评估的收益法、成本法及市场法的含义以及具体方法分类和适用条件。新增了“一、矿业权评估的法定和市场需求”。

二、题型及重难点预测

1.题型及分值

近三年题量分布为单选30题、多选15题、综合(计算)题3个,分值分布为:单选30分、多选30分、综合(计算)题40分。估计2020年题型与分值也应该与此接近。

2.各章内容解读

2020章名

主要内容

第1章

流动资产评估与负债评估

各种存货、应收账款的评估方法;存货评估方法的选择。各种流动负债的评估

第2章

长期投资性资产评估

(1)具有控制权股权的评估(特点、评估结论确定以及特殊情形),缺乏控制权股权的评估(特点、方法);(3)股票(尤其是红利增长型)、优先股价值评估;(2)非上市交易债券的评估。

第3章

机器设备评估

机器设备评估的成本法,尤其应关注进口设备从属费用(重难点)、综合估价法、复杂设备的使用年限法和修复费用法的运用

第4章

不动产及在建工程评估

重点关注收益法、市场法和假设开发法。

第5章

森林资源资产评估

重点关注林木、林地和森林景观资产评估方法(市场法、收益法、成本法)。

第6章

其他长期性资产评估

长期待摊费用、长期应收款、生产性生物资产的评估方法

第7章

以财务报告为目的的评估

企业合并对价分摊评估;服务于资产减值测试、投资性房地产的资产评估

第8章

金融不良资产评估

金融不良资产评估业务类型、金融不良评估对象的确定;价值分析方法,以及该分析方法的两种途径:一种是以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径以债权本身为分析范围的途径

第9章

其他资产评估业务介绍

了解珠宝、司法、矿业、生态、税收以及PPP的资产评估需求与展望;PPP项目领域的资产评估实践

3.重难点分析及关键应试策略

计算分析题、综合题应该在第2、3、4、5、7、8章。估计综合题会比较接近实务,今年考试难度应该稳定不变。

虽然本教材涉及到计算题的内容很多,但是事实上知识点不是很多,主要是成本法、收益法和市场法等几种方法,所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的。我将把教学重点放在计算性的考点上。

成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法,从近过去8年老制度《资产评估》考题的统计情况来看,占整个计算题的分值比重分别是19%、68%、13%。2017年实务(一)3个综合题考了机器设备成本法、房地产评估的成本法和减值测试(包含了收益法)。从中大家可以认识到收益法的重要程度。所以大家要通过这门课程,必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练运用。同时从整个试卷看,这三种方法涉及到的考分占到整个试卷的70%以上。

4.考试特点新变化

死记硬背的选择题增多。

三、学习要求及建议

1.要对老师和自己有信心

2.听课基本方法

听课中注意休息,一次学习不要超过4个小时,力求消化以后(记住并完成配套练习)再学习后面的内容。对于计算题,在听讲解之前先自己试着做做,再听讲解

3.与评估基础的衔接问题

建议先学习《资产评估基础》的第7章有利于更好理解本课程中的计算公式,如果能够提前学习《资产评估基础》的1、5、6章,有利于更好理解本课程。货币时间价值对本课程学习极其重要,同时为了防止《资产评估基础》的第6章大家没有学习或者基础不好,我将在第二章开始给大家补充讲解的货币时间价值。

4.认真听课,加强平时的滚动式学习,不要全部寄希望于最后的压题、串讲。

计算性的知识点掌握不是短时间突击,死记能够掌握的,所以大家要平时就下功夫掌握计算型的知识点。我对课程的讲解将给你们理解教材的内容提供很好的帮助,而且听完课以后你会觉得教材的知识点比较的清楚,并不是很复杂。

及时地进行复习,不要完全寄希望于最后的复习和押题。虽然我会给大家押题,但是没有人能够保证每年都有很好的命中率,即使计算题押中了,也不能保证和考试试题一模一样,所以大家应该在平时很好学习的基础上再参考我最后的押题。

5.在掌握教材的知识点的基础上,适当做些练习,但是不要太多或者采用题海战术。

有的同学习惯做很多题目,而不认真的学习教材,我不觉得这是一个好的学习方法。考试是针对教材的知识点出题的,一个知识点可以有很多的出题角度,你做会了一个题目,也许只是解决了这个知识点的一个角度,考试的时候可能是出的这个知识点的另外一个角度,结果你还是不会做。所以大家应该认真掌握教材的知识点。

不过在掌握了教材的重要知识点后,适当的做一些题还是有必要的,因此我将根据需要给大家出些题目,大家把要把我出的题目好好的做会,务必掌握好相关的知识点。大家会发现,我给大家的练习题目不是很多。

6.学习所需时间及分配

我基础班讲授的时间大约是35个小时,习题班的授课时间是19个小时左右。大家在听完课以后至少要投入1-3倍的时间来复习,力争在学习新的课程的时候,原来已经学习的课程基本能够掌握,需要记忆的能够背诵,能够掌握教材介绍的评估的基本方法,尤其是计算方法。如果按照我的要求学习,算上总复习的时间,如果能够保证总计100个小时的话,应该能够及格的。

7.基础班和习题班的关系

基础班主要让大家理解和记住教材的基本内容。

习题班则加强解题方法训练,提高解题速度,查漏补缺,并深化大家对教材基本内容的理解和记忆。

8.基础好的同学听课建议

基础班的讲授会照顾大多数同学,所以有时候对基础好的同学会显得啰嗦。非首次学习或者有较好的财务管理基础的同学,可以使用快速播放方式听课,觉得不容易懂的地方,再认真听。


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2020评估师《资产评估实务(一)》教材解读及学习建议


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